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置业指南之三:实地看房

2013/10/24 7:30:47 来源:网络 字号:T / T

一、如何判断住宅套型的质量?

1.安全感的要求。保证居住者的自身安全,是人类生存的第一需要。住宅需要一定的安全措施:防盗安全和防火安全是主要的两种。

  2.保健性要求。人们对保健性要求主要是指生理健康要求和心理健康要求两个方面。为居民提供满足生理健康要求的住宅,就需要有良好的通风、充足的日照以保证人身需要的温度、湿度、阳光以及清洁的空气等。从更深层次意义上讲,为居民创造积极的家庭环境,使居民对“家”的温馨有认同感,从“家”中获取力量,受到鼓舞,满足心理健康的要求(具体如活动室、家庭公共娱乐空间的设置等)。

  3.私密性要求。居民的日常生活都不希望别人打扰或让别人知道太多,私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。住宅设计中应隔音、避免户间的“对视”等。

  4.灵活性要求。住宅内部的分割要考虑灵活性。如家庭的收入变化、成员变化、品位变化,甚至于职业变化等,都会对住宅室内环境产生新的要求,所以在住宅的空间组合、设施的布置等方面要注意灵活性,即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。

  5.舒适性要求。舒适性是一个综合概念,随着人们物质生活的不断提高,舒适性要求的标准也会不断发展变化。目前舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等。

  从开发商角度和居民角度来讲,得房率都是比较重要的,即套内面积与建筑面积之比。这就要求设计时尽量减少结构面积、公共交通面积等等,目前一般要求达到80%至85%,这对高层住宅确实有一定困难,但布置合理则应该可以达到

 

二、冷静对待展会上三种便宜房

促销房

  在展会上不少开发商会推出让利房,想买便宜又免上当则应保持头脑冷静:

  一、为什么会让利?如果物业质量和进度正常,发展商只是为了促销才实行限额优惠,那么,只要把握好合同关,不妨购买。

  二、便宜到什么程度?一般来说,正常销售的折扣约为3%~5%之间,如果没有什么特别原因,售价折扣超过10%就难以使人相信。如果少数物业先空涨房价,然后打折,就没什么实惠可言了。

  三、便宜的结果会怎样?应该了解开发商背景,是否有权证问题,有没有法律纠纷,是否会交不出房等等因素,防止一房多卖、被有意欺骗情况发生。

  尾房

  楼盘销售进入尾声后,会有少量货尾单位。精明的发展商可能在房展会上拿出尾房来促销。虽然尾房中可供买家挑选的单位十分有限,但只要买家肯多走几个楼盘就不难从货尾中捡到好楼。另外,尾房基本是现房,各种设施和小区环境已趋成熟,房间本身的质量问题已经经过竣工后的时间检验,问题基本暴露出来,购房者可以心明眼亮,精挑细选,也可以让开发商进行返修,保证其内在的质量。

  当然,尾房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限,一般朝向、户型不太好的住宅余留比较多,消费者在选择的时候更应该从长计议、严格把握标准,不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房。

  开盘房

  本届展会新盘很多,不少项目为了创造旺销氛围,可能会拿出与“内部认购”相类似的低价楼盘。虽然开发商在开盘时一般都会做出切实让利,然后“低开高走”,使前提入伙的业主获利,但楼盘价格是随着开发进度和市场形象的确立,以及市场占有率的提高而价格逐渐上扬,所以,无论是内部认购价还是开盘价,楼盘价格都会随着市场的变化和该项目的销售情况而变化,不可能都是直线上升的趋势,购房者在选购开盘低价房时应做通盘考虑。


三、购房警示:“最后一套”逗你玩!

  时下,不少售楼处都贴有一张售楼进度表,将卖掉的房子贴上小红旗或五角星,表明此已经售罄。做上标记的房子真的都已售出了吗?未必!

  在某小区售楼处,笔者以买楼为名与一位胸前挂有“销售主管”的中年男子攀谈起来。据他讲:“在售房进度表上有小红旗的楼房,集团购买和内部认购占了4/5,余下是散户购买的。”当笔者对“成绩如此喜人”表示怀疑时,该主管信誓旦旦地讲:“现在就剩一套

了,如果你真想买,我可以给你内部调剂一下。”但当笔者表示需要不止一套时,该男子讲:“你一个礼拜之内能交订金么?”当发现笔者对此问题表示不屑时,该男子急忙说:“你带钱来吧,房子给你留着。”

  笔者在其他一些小区售楼处暗访时,也碰到一些类似情况。据一位业内人士透露,不少开发商贴小红旗,与楼盘的实际销售情况不相符。有的楼盘刚刚开盘,小红旗就已经“满盘红”。实际上这是开发商在利用消费者的从众心理,虚构楼盘热卖的假象,让购房者“欲购从速”,也有的还打着把户型差的房子先销出去的主意。


四、小区环境迷人眼消费者应该如何选?

 我们从片面关注房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观,到现在随着生活要求的提高而越来越多地重视住宅小区环境,确实是很大的进步。

  但由于无环境的水泥丛林将我们长时间与自然割裂,导致人们在判别住宅环境时又往往陷入这样的误区:

  一、只考虑到精致好看

  环境设计应该强调人的主体性,以人为本。小区里的景观不只是供观赏,也就是说居民应该可以徜徉其中,能够实实在在地使用它们,所以说景观不仅是给人看的,同时最主要是给人用的。如果环境设计脱离了你的生活,那说明设计是失败的。

  二、被发展商营造的局部兴奋点所迷惑

  发展商为了刺激客户感官达到促销预期目的,会营造许多视觉上的兴奋点,比如利用鲜艳夺目的颜色,设置位置明显但是华而不实的雕塑等等。但是这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来,否则就是一盘散沙,而这一切的最终目的是为居民服务,而非设计师表现个人色彩的场所。

  三、绿化代替了一切

  住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化,它应该是包括围墙、大门、活动设施,标牌、水景、雕塑、灯光、座椅等,而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。消费者不要被一叶而障目。

  四、贪多求全

  消费者有一种心理趋势,那就是想花同样多的钱能够得到数量更加多的东西。因此,有些发展商就迎合这种心理,在进行环境设计建设时,就在有限的空间里,营造尽量多的景点,那么这必然导致各个功能不同的景点区域面积缩小、减少甚至失去了环境存在的意义,而仅仅成为摆设而已。

  五、不注意各个景点搭配的合理性  

  有些小区为了突出最近为大家所偏爱的流行景点,就压缩其他配套,消费者很容易就被迷惑。比如现在消费者讲究小区的水景,有发展商就将游泳池、喷水池拼命做大,但是其他与生活息息相关的不起眼的配套就给忽略了。

  总而言之,应该注意小区环境各个功能区域的合理搭配。

 

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