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置业指南之五:认购

2013/10/24 7:22:53 来源:网络 字号:T / T

一、房产内部认购有四重风险

   为尽可能少掏钱,买房者追捧内部认购;为了达到不可告人的目的,开发商热衷内部认购。房地产专家提醒,提前通过所谓“内部认购”购买还没有取得上市资格的房产,存在诸多隐患。

  记者近日采访发现,在现实生活中,消费者由于参加内部认购而导致利益受损的情况并不少见。广西玉林市某商业街的300多个购房户4年前被开发商以“借款”的名义,每户交了28万元认购款,有的房子至今连影子都还没有。开发商又要每户交10万元的“诚意金”,否则取消买房资格。由于当初交付认购款时签订的不是商品房销售合同,所以房子的价格也发生了变化。购房户杨女士说,当初开发商口头承诺每套48万元的房子,现在已经变成了80多万元。记者向开发商核实购房户的说法,一位姓黎的副经理表示:“绝对没有48万元一套的说法,至于社会上怎么传出来的,我们不清楚。”

  为了规范房地产市场,建设部颁发的《商品房销售管理办法》以及去年以来各地相继出台的一系列政策,都明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前,以“内部认购”“内部登记”等形式变相销售商品房。广西房地产专业律师杨晓峰指出:“在没有取得商品房预售许可证的情况下,开发商采取内部认购的方式售房,肯定隐瞒了一些应该需要但没有得到批准的事项,购买这种房子的消费者,90%以上会遇到这样或那样的问题。”

  杨晓峰认为,由于取得预售许可证之前的“内部认购”不受法律保护,一旦发生纠纷,购房者权益很难得到维护。参与内部认购,至少存在4重风险:一、房子可能建不起来,或者说不能按时交付使用。开发商如果遇到资金问题,项目会中途停工变成“烂尾楼”,无法交付使用。二、如果楼房建不起来,认购款可能取不回来。开发商有可能已把钱款挪用,而有的公司会直接宣布破产。三、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。如果开发商只盖100套房子,却接受了200个人的认购,那么即使交了钱也可能得不到房子。四、由于手续不全,有可能不能及时拿到房产证。

 

二、是否可以解除《认购协议书》?

 问:2009年底,我购买了一套期房。当时开发商说预售许可证还没办下来,但如果预订可以享受很多优惠。因为楼盘的地段和周边环境很不错,加之开发商给予的优惠,房款总额比同地段的房屋市场价便宜近20%,120平米的房子不到80万元,所以我就和开发商先行签订了一份《认购协议书》,约定签订认购书的三日内交纳房款总额的40%作为定金,余款在开发商取得预售证、签订正式购房合同后一次性交清,即视为购房款全部付讫。但2010年9月,开发商通知我:由于成本上涨,要调整每平米的售价,我必须补齐差价方能签订正式购房合同,并在2011年春节后收房。为此我和开发商多次理论,但始终没有任何结果。

  请问:我是否可以解除和开发商签订的《认购协议书》,并要求开发商双倍返还定金和承担违约责任吗?

 广东法制盛邦律师事务所律师邹忠胜:从钟女士反映的情况看,双方签订的《认购协议书》是以购房款总额的40%作为定金的,而且钟女士亦依约履行了合同义务。现开发商以成本上涨为由,要求钟女士补齐差价才能签订正式购房合同并收房,其理由显然是难以成立。因此,如果开发商据此不与钟女士签订正式购房合同即构成违约,应双倍返还定金并承担违约责任。

  但是,根据我国《担保法》第九十一条的规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十”。由于该法条为强制性规定,因此在经济活动中,合同当事人均应遵守而不得违反;如果合同当事人约定的定金比例超过了20%,则超过法定比例部分无效。具体到本案,钟女士显然不能以已付购房款总额的40%作为定金,要求开发商双倍返还的。

 

三、专家支招签认购书不如订合同

  律师提醒:对付虚假广告最有效的办法就是把房地产广告内容写入合同并详细约定违约责任条款。合同条文可以为:“出卖人签订本合同之前以书面或者口头所作出的一切承诺均为有效,一切广告及宣传资料作为本合同附件。出卖人未能实现相应承诺的,每天按房价总额的0.1%标准向买受人支付违约金;出卖人经催告在合理期限内仍不能实现相应承诺的,买受人有权解除商品房买卖合同,出卖人除返还全部房款及支付占有款项期间的利息外,还应向买受人支付房价总额20%的违约金作为补偿。”

  “豪华装修”房地板“咯吱”响?

  合同中明确装修材料品牌规格

  案例:陈林为结婚买了一套带豪华装修的房,原打算交楼后散味通风两个月便入住,因此租房合同也只签到那时。然而,等到交楼检查时,陈林却发现房间的木地板质量很差,不但有刮痕,有些地方走起来还“咯吱”作响。号称3000元/平方米的豪华装修竟如此“以次充好”,陈林气得咬牙切齿,要求开发商返工,并赔偿返工期间陈林租房子的费用。

  律师分析:

  开发商应承担责任

  周玉忠认为,因为装修不符合合同约定标准需要补救而导致延期交楼情形发生的,完全是出卖人的过错,出卖人应当对自己的违约行为承担全部法律责任。因此,陈林向开发商索要租房费用是完全合理的。

  霸王条款应拒签

  律师提醒:在不少购房合同中,可以见到类似的文字:“买方在交楼日如对装饰设备提出异议,由卖方按双方约定的标准进行修理、更换、重做,并在30日内解决,此段时间不视为延期交楼,买方不得以卖方交付使用的装饰、设备不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。”周玉忠提醒,类似条款都是开发商为规避违约责任的“霸王条款”,消费者应该拒绝签署。

  另外,周玉忠提醒,在签订购房合同时,一定要警惕“精装修”、“豪华装修”、“超豪华装修”这些笼统字眼。

  建议买房者应在购房合同中明确装修材料的品牌、型号、规格,对于配套设备、设施的投入使用的时间要逐项规定,并约定出卖人在不能提供配套设施和符合装修标准的商品房时应承担合理的违约责任。材料、设备的替代应当经过买受人的书面同意,或规定使用劣质材料的,双倍赔偿。

  签了认购书开发商却变卦?

  最好直接与开发商签购房合同

  案例:数年前,刘先生缴纳了1万元定金,预定了一套房产。在认购书上,表明房产价格为每平方米4900多元。但因开发商涉嫌违规而被封盘,导致这期房屋迟迟拿不到预售证,刘先生也一直无法与开发商签订购房合同。几年后,认购的房屋拿到预售证却要重新销售,开发商要按8500元/平方米的新售价优惠5%卖给已认购的购房者。最后经过数轮谈判,刘先生以比原价格高出20.4%的标准购买认购单位。

  律师分析:

  《认购书》不利消费者

  认购书的签订并不能确保双方之间必然成立商品房买卖合同关系。如果双方未能成立商品房买卖合同关系的,除无法归责于任何一方的原因而返还定金外,开发商所需承担的法律责任一般为双倍返还定金。

  根据相关法律,未取得商品房预售许可证,不得进行商品房预售。开发商以“意向登记”、“内部认购”等形式向购房者收取诚意金、认购意向金,是一种变相的预售行为,对认购人的权利保护相当不利。即使认购人最后与开发商签订了商品房买卖合同,若起诉前仍未取得商品房预售许可证,所签订的商品房买卖合同可被法院确认无效。

  诚意金不等于定金

  律师提醒:除商品房的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容、并且开发商已按照约定收受购房款的,该协议可认定为商品房买卖合同外,《认购书》一般是预约合同,在开发商违约不卖时,法院或仲裁机关不会支持购房人要求出卖人一定与其签订《商品房买卖合同》的请求。认购不是购房的必经程序,建议消费者最好别签《认购书》而直接与开发商磋商订立《商品房买卖合同》。即使不得不签认购书,也要注意:诚意金、意向金不是定金。一些开发商利用诚意金等词规避了定金罚则的适用。因此,一定要在签订认购书时,明确所交款项的定金性质。

 

四、买房签定“认购书”需谨慎

 轻易不签认购书

  “尽管如此,购房者还是可以选择绕过签认购书而直接签购房合同的。”律师表示,“毕竟签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序。”

  据介绍,根据《合同法》规定,认购书属“预约合同”,也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确,如果置业者未见购房合同,那么则不存在预约法效。一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,那么该协议应当认定为商品房买卖合同。

  其次,无论认购书具不具备成为购房合同的条件,其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。因此,律师建议购房者,不要轻易签订认购书,如果有的购房者的确看上了某个项目的房子,担心错过,必须签订认购书,也应当谨慎行事。

 买房多须先认购

  记者在采访中发现,在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前,大多要求购房人签订认购书,交纳认购款。那么,买房时为何要多出认购这一步,而不直接签购房合同呢?

  “签认购书其实也是给购房者一个缓冲期。”市府大道某售楼处一位姓姜的工作人员给出了这样的解释。这位工作人员表示,买房先签认购书,主要是考虑到购房者在筹备首期款时需要时间,同时也可以让购房者再斟酌自己的决定。“一旦签了购房合同,经国土部门备案了的话,房产便要通过国土部门解锁才能再卖,退房程序就要复杂得多了。”

  “定金”“订金”要分清

  律师还特别提醒购房者,签认购书时要明确所交款项是“定金”还是“订金”,因为二者的法律后果是不同的。

  “‘订金’只是预付款的一部分,起不到担保债权的作用,在开发商违约不签订合同的情况下,无法得到双倍的返还。”律师表示,而“定金”则不同,在商品房销售中,定金罚则同样适用,即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退,因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金”。

  不过,定金罚则还有一个前提,那就是开发企业必须在取得房屋合法的销售证件后,才能收取买房人的定金。林律师说,所谓房产取得合法的销售证件,也就是说该项目符合预售条件,简言之,对于期房,开发商只有取得预售许可证,才能对外公开发售,才能收取买受人的定金。

  因此,作为消费者,还应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件,是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的条件下,开发商如果提前向社会发售房产,则买受人认购时交纳的只为保留金,购房者随时可以选择退房,保留金如数退还,对购房者的约束力较小。“而且开发商在没有销售许可证的情况下,收取客户的定金,本身也是违反相关规定的。”

  注意认购书中的陷阱条款

  房屋买卖合同的签订应该体现平等自愿的原则,但很多购房人的体会是:一旦签了认购书,往往不得不接受一些不公平的条款。导致这种情况出现的,往往是认购书中的这样一个条款:“如认购方在规定期限内不与开发商签订合同,则开发商所收定金不予退还。”实际上,这是一个陷阱。比较公平的做法应该这样规定:“如果因为双方对条款的分歧而无法签订合同,则卖方必须退还定金。”

  认购书签订后的定金处理

  1.如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约,属买方违约,定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,属卖方违约,应双倍返还定金。

  2.如果双方在规定的期限内,正式签订合同,则定金在买方履约后,可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”。

  3.如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。

  4.如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件,如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成,视为违约,买方违约的,定金不予返还;卖方违约的,应双倍返还定金。

 

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