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置业指南之六:合同

2013/10/24 7:19:14 来源:网络 字号:T / T

一、买卖二手房 签了买卖合同却遭“一票否决”

王小姐前不久陷入了一场纠纷,上半年她从中介公司购得一套二手房。该房源是业主秦某委托中介出售的,并且还提供了一份《委托人声明》,声称转让该房产得到了妻子签名同意。不久,王小姐便与秦某签订了买卖合同。

但在签订合同不久,秦某的妻子一纸诉状将王小姐和秦某告到了法院,称该交易是两人私下进行的,未经其同意,《委托人声明》也系伪造。而秦某则告诉王小姐,房屋交易确实得到了妻子的同意,只是《委托人声明》上妻子的签名是他代签的。

法院审理后,裁定秦某与王小姐之间的买卖合同无效,秦某应退还王小姐已经支付的首批购房款。

法院认为,涉案房产是秦某与妻子的共有房产,王小姐与中介仅凭《委托人声明》就轻信秦某的妻子已同意由秦某处置房产,未对签名进行审查存在过失。

“看房、签合同,前后忙了快一个月,没料到竹篮打水一场空!”王小姐后悔事先没有核实情况。

律师表示,王小姐的经历并不是个别事件。现在市场上交易的二手房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过半数属于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻共有财产,但是买卖双方在交易中很少会去关注这一问题,有些买房人甚至都不会主动去问业主房源是否属夫妻共有。

有些人认为,只要房产证上注明的所有人签字认可就行了,没必要去关心交易房产是否属夫妻共有。

要避免因购买夫妻共有房产而导致纠纷,律师认为,购房者首先要对房产登记进行调查,如果是夫妻共有房产登记在丈夫或妻子一人名下,就有必要请未进行产权登记的另一方出具书面材料,哪怕只是在买卖合同上签个名;但签名必须是其本人亲自签名,对方如果不能当面签名,那其出具的书面材料就应进行公证。只要在交易前做到了这一条,就不用担心“夫妻共有”会惹出麻烦。

 

二、搬家合同应是一种承揽合同

分散在网上“各自为战”的众多搬家公司也有烦恼,那就是顾客搜索起来比较费力,想“货比三家”的话,要一个一个“网店”地逛,因此“网店”生意忽好忽坏。于是,市搬家协会新近开设了,让消费者选择起来更加方便。上除了各公司的广告外,还有搬家故事、搬家常识等栏目,并为消费者提供搬家、保洁、家具拆装、贵重物品搬运、杭州搬家空调移机等一条龙服务。
集体上网“吆喝”,效果的确不一样,某搬家公司前不久刚刚在一次重要的招标中获胜,拿到一张大单子,“我们参与竞争的‘入场券’就是
在网上拿到的!”公司负责人说,现在该公司约有四分之一的业务通过网络获得。

因为现在收取雇主的搬家费用过低,但为了盈利,不少搬家公司得不停接生意,根本不顾及自己是否忙不忙得过来。还有些公司为了多挣些钱,本来一车可以拉完的,非坚持拉两车,多挣了一次出车的钱,这样又耽误了下个雇主的搬家时间。
还有些工人因为工资过低,工人们随便把顾客的家具乱放乱搬,反正坏了也不用工人赔。还有些“野马”公司的工人,见到好东西就动心了。

因为坐在后车厢里去翻东西一般没人看见,随便摸走一样东西,可能可以让他少干上一个月的活。这样的“野马”公司的部分工人,今天拿了雇主的东西,明天就难找到他的人了。

近年来,购买房屋成了居民第一需求。搬家合 同应是一种承揽合同为适应这一需求,各类搬家公司也如雨后春笋般地诞生了。在各类搬家公司的服务中,也出现了一些纠纷,如搬家公司在搬运货物过程中将居民的贵重物品丢失、损坏,或发生车祸造成财物灭失,或不按时搬家等,这种纠纷一旦产生,适用什么法律法规就成了一个问题。笔者认为,首先要对这种合同正确定性。在法学理论和审判实践中,有认为搬家合同是劳务合同、运输合同或服务合同的,笔者认为,搬家合同应是一种承揽合同。

 

三、如何签订放心的家装合同

   家庭装修发生的矛盾纠纷,大都是因为没有签订合同,或者虽有合同,但合同内容的条款过于简单、笼统,合同双方的违约责任不明确,合同的操作性不强,这是装饰合同中普遍存在的问题。怎样签订家装合同,一世纪报请专家为你支招。
    案例:设计师有意丢项漏项
    近日,业主陈先生反映:“我家的住宅是一套96平方米的两居室,和装修公司合同约定的装修价格是6万元。但装饰公司没有统一配送环保材料,工艺水平也极一般,到了中期验收交款时,却比合同多出了近3万元。我家的装修并没有增加项目,工长却说设计师把尺寸算错了,合同上有‘按实际发生计算’的条款。只要我不给钱,工地就停工了,遇到这种情况真让人头痛。”对此,业内人士解释说:这类纠纷属于“合同约定不清”或者说是“设计师有意丢项漏项”,设计定价的目的不是给业主装修,而是按照业主的消费水平定价,并且在计算具体尺寸时做了手脚,造成合同报价和实际结算价格的明显差别。从行业特点上说应属合同欺骗,但由于合同中注明了“按实际发生计算”,业主就明显地处于劣势。
    专家:注意合同中的漏洞
    中国室内协会提醒消费者:装饰到中期,业主如果认为装饰公司有欺诈现象和计算工程量、装饰费用有误差的,可直接找有关方面申请公正的计算、测量。业主最好在与装饰公司签订合同之前进行咨询,请有关方面审核各项手续是否合法有效,并在专业监理工程师的指导下签订装饰装修合同,以免上当受骗。
    首先,合同中必须写明装修的具体要求和完工日期。有的消费者在签订合同时,没有注意这两点,给某些装饰公司粗制滥造和拖延工期“创造”了条件。
    其次,在合同中必须注明使用装饰材料的具体品牌或型号,以防装饰公司以次充好。
    第三,如果您在工程进行中,对某些装修项目有所增减,就一定要填写相关的“工程洽商单”,并作为合同的附件汇入装修合同书中。
    第四,合同中有关保修的条文是必不可少的,而且要分清责任:如果属于施工或材料的质量问题,装饰公司应承担全部责任;如果属于用户使用不当,双方可协商处理。
    一般装饰公司对工程的保修期,从三个月到一年不等,您要尽可能选择保修期长一点的公司。另外,保修期要包含一个取暖季。
    另外,一些未在图纸上出现的工程,如线路改造,灯具、洁具的拆安也会在预算书上体现。并根据图纸上的具体尺寸核定预算。在预算书的最后,会有一些诸如“机械磨损费”、“现场管理费”、“税费”和“利润”等项目,这些项目其实都属于不合理收费。“机械磨损”是装修中必然发生的,“现场管理”则是装饰公司应该做到的,这两项费用其实都已经摊入了每项工程中,不应该再向消费者索取。
    同时,在签订合同时还要注意,要验明合同当事人身份,要写清居室装饰施工内容和承包方式;工价、付款方式和工期不可含糊;关于定金及违约责任问题,在此须说明,按照《经济合同法》规定:“给付定金一方不履行合同的无权返回定金。接受定金的一方不履行合同的,应双倍返回定金。”
    关于纠纷的处理方式,合同要注明:家庭居室装饰装修发生纠纷,施工中可凭合同及工程款收据向市消费者协会室内装饰投诉站投诉,若当事人不通过协商调解或调解不成时,可向市仲裁委员会申请仲裁,也可向人民法院诉讼等。
   不经认证的合同视为无效
   根据北京市建委于1999年9月颁布的《北京市家庭居室装饰装修工程承发包及施工管理暂行规定(试行)》,自2000年2月1日后,凡与消费者签订的“家装合同”,必须要有第三方认证,无第三方认证的合同视为无效合同,一经查出要给予高额经济处罚。
    但由于装修公司的地点分散,单独开业的装饰公司一直没有做到“合同认证”。由于消费者缺乏家庭装修的知识,又对合同认识不深,少数装饰公司就利用合同来欺骗消费者。例如有些合同中对于装饰材料的具体型号、数量和价格等内容不做详细约定,或者对具体工艺工序不做说明,给装饰公司偷工减料、粗制滥造开了“方便之门”。有的装饰公司还在利用合同偏袒一方,与消费者签订的是“不平等条约”。
 
四、专家建议:买间"学位房"合同条款要规定明细

随着各区公立小学开始招生报名,楼市中关于“学位房”的话题也在升温。记者调查发现,为子女入读名校,不惜花重金购买“学位房”的市民大有人在。但家长买了“学位房”,子女入读名校受阻的情况也时有发生。一种情况是招生政策变化导致“学位房”变成“非学位房”,这是普通市民无法预料和把控的。另一种情况却是由于交易过程中一些细则约定不明或者情况了解不清,致使“学位房”名不符实。记者连日来收集到一些相关案例,并请专家提供一些意见和破解办法,供市民参考。

案例一

●买了二手“学位房”

旧业主不迁户口

在佛山工作生活了十几年的胡先生是江西人,他本来在张槎有一套100多平方米房子。但考虑到张槎的教育资源不是很丰富,想让儿子到城南名校同济小学读书,同时一家人把户口迁到这里来。

“同济广场的房子面积大、比较新,但总价贵,资金上一时周转不过来。”胡先生告诉记者,他最后看中了同济新村一套71平方米的两房单位,房子楼龄差不多有20年了,但总价只需41万元左右,自己负担得起。而且全家过来后,孩子每天上学、放学接送都很方便。

经过多次咨询中介和学校后,胡先生确定只要买下这套房子,并且户口迁过来之后,就有学位了。去年,胡先生签了购房合约,并且卖了张槎的房子,一次性付清了这套房子房款。房子过户后,胡先生有点懵了:之前的业主没有把户口迁出去,他们一家人包括儿子的户口迁不来。更让他追悔莫及的是,虽然前业主和中介都称这套房子有学位,但这都只是口头约定,学位的调控以及限期迁户口等事项,并没有写入购房合同,胡先生的儿子能否入读名校成为一个问号。

胡先生最近到居委会咨询报名事宜,被告知按照惯常招生政策,年龄在六周岁以上(即今年入读必须是2006年8月31日前出生),身体健康、有正常学习能力的适龄儿童,以实际居住地为依据,按照“人户一致”的原则,免试就近入学,如“人户不一致”,统筹以居住地为原则在附近学校安排就读。“如果小学报名这段时间内,我们的户口还没有迁过来,儿子可能被调配到其他学校就读,为孩子读‘名校’折腾一场,可能竹篮打水一场空。”想起这一切,胡先生很懊恼。

破解招式:

将“迁户口”细则

写进合同里

记者调查发现,胡先生遇到的麻烦并不是特例。“前几年有不少这种情况,原来的业主卖了房子,没有把户口迁走。”禅城区同华西二路信约地产的房产中介梁艳芬告诉记者。

广东宝慧律师事务所律师蔺存宝表示,按照我国的户籍相关规定,房产证应该户口一致。所以,前业主卖了房子后迁出户口,是其必须要履行的义务。但因为胡先生与对方没有约定履行这个义务的时间,以及未在规定时间内履行义务应该承担的违约责任,处理起来就会比较麻烦。“如果前业主迟迟不迁户口,胡先生可以向法院提起诉讼。”蔺存宝说,通过法律途径解决,会对原业主有一定震慑力,估计这样原业主办起户口来会快点。

针对像胡先生这样,购房目的非常明确的购房者。蔺存宝提醒,在购房合同里,就应该将自己购房的目的写清楚,比如由于该房属于某学校的“学位房”,购房为了让孩子入读某学校,并约定原业主迁出户口的时间,由于原业主没有迁出户口给现业主造成损失(比如孩子无法入学等),对方应该承担相应的违约责任。“有时候家长的损失没有办法量化,所以违约责任最好在购房合同里以违约金的形式固定下来。”蔺存宝说,违约金金额双方可以协商,但最好保证可以达到三个效果,一是对前业主迁移户口起到震慑作用,二是可以弥补现业主损失,三是可以附带惩罚一下前业主。

 

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