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置业指南之八:收房验房

2013/10/19 8:03:10 来源:网络 字号:T / T

一、如何验收房屋

  一、买房目标的确定

    理性和有规划消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅,做到一步到位;而是从自己的实际情 况出发,好好规划一下,其实能满足基本的居住需求就好,避免出现不必要的额外负担,而培养有梯度的消费观很重要。

    二、买房首付款的积累

    买房首 付款积累——购房的关键。首先初定一个目标,比如毕业后5年内支付一个首付款,那么就为了实现自己这个目标,合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部 分资金出来,制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划,那么每个月必须得固定提出一笔资金,从而意味着可用资金必定减少,那么消 费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外,建议也可先向父母借首付款,日后陆续返还,缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。

    三、买房常识的学习

    学习一些地产知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大,购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。但是,目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此,买房前学习一些房地产基础知识是必需的。

    四、买房范围的筛选

    选择适合自己楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠; 此外,由于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒 适性较高、未来投资回报率相对较高。

    五、出行时间成本的节省

    购房前还应考虑出行时间成本。因为我们不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上,那么1月=60小时=2.5天,1年=730小时=30天,50年=36500小时=1520天=4年。

    开车或公交车的上班族,若平均一天有两个小时花在交通上,一年就有约一个月的时间待在车里。

    如果把这每天花掉的两个小时集中起来,连续不断地坐一个月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其时间数量的可观了。反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年,时间成本的价值就显得惊人了。

    六、确定5公里生活圈

    提醒要买房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数,支出的成本越小,表明所购房屋的性价比越高。这样一来,买房后额外付出的钱也会越来越少。

 

二、收房验房知识四步走

验房第一步:查看“三书一证一表”

  “三书一证一表”详解

  “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,

  “一表”是指《竣工验收备案表》。

  《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;

  《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证;

  《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料,是开发商必须对楼盘负责的标记文件。

  这三份文件是楼盘通过验收,经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知 单,如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件,根据契约自由、自治的原则,一旦签了字,就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支 持。

  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。

  《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标,如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。

  因此,购房者收房前可千万记住要求开发商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,你才能签署入住单,收房。

 

三、 挑选小户型有门道

小户型≠小面积

购房者在选择小户型住宅时,特别要注意得房率,有时候公摊并不比大户型高,但使用率却比大户型低,因为做建筑立面设计的时候考虑到美观,使用一些大弧线、斜边形的设计,外立面非常大气漂亮,但实际上在做户型设计的时候,这些弧线、斜边很难利用。买了这样的房子,实际上就增加了套内使用面积的折合单价,可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。

影响面积大小的因素还有就是房型,比较实用的小户型,卧室的开间要在3~4米,卫生间开间要2米以上,厨房开间2~3米,客厅开间4~5米。所以看户型图的时候一定要注意旁边标注的开间数据,图形是可以有欺骗性的。如果户型图上没有标注相关尺寸数据,一定要请售楼员介绍清楚,并写下来,以免万一日后追究责任有理说不清。

朝向、距离不马虎

消费者买房时往往只看单套户型图,很少从整个园区的规划图来寻找答案。特别是年轻人经验不足,一不小心就买了一套陷阱房。如果单看户型设计图,有的小户型房型方正、全明设计、采光充足,看起来几乎十全十美,这时候一定要看看园区总平面沙盘图。

有的房子尽管朝南,但北向却没有窗,或前排住宅比较高,前后排住宅之间的距离过近,这些都会影响到房子的采光和通风,而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。要选择一套好的小户型,最好请售楼人员具体讲解一下,了解小区整体规划,每幢单元楼的分布、朝向,并且要知道前排住宅的高度,前后排住宅之间的距离。

要经济还要实用

小户型首要特点是经济实用。小户型讲究的是归属感,首先要考虑项目的经济性和便捷性,以及项目本身的功能性或者是空间性,功能比较符合住家的需求,麻雀虽小,五脏俱全,能符合真正的需求,才能让购房者有一种超值的感觉。 

生活舒适就需要有一个良好的生活环境,交通、购物等配套完备,这是购买任何小户型都要注意的一环。小区所在位置是否有便捷的交通,空气好不好,绿化怎么样,有无噪音污染源,附近可以没有好的学区但必须有休闲娱乐场所。这是满足小户型居住舒适的最基本条件。

个性鲜明惹人爱

影响小户型的增值空间还有个性,如今的消费者口味越来越独特,眼光也越来越挑剔,除了精神层面需要给房子是一个家的感觉之外,户型设计的创意化和人性化也是必不可少的。个性包括很多,如地面、格局、层高等等。个性不仅仅停留在硬件上面,每个小户型项目如果有投资价值,它的个性应该非常鲜明;在软件方面,包括能享受到的所有便利,如商业、交通等等方面,这些会让产品本身增加一定的价值。

如果是纯居住目的,建议选择带厨房并且煤气入户的小户型,根据开发商目前的优惠活动可以斟酌购买“全配套”小户型,就是配有家具、电器、布艺软装等,且装修材质均为国内、国际知名品牌的品牌企业开发的项目。对于短期居住的人来说,选择酒店式服务的公寓小户型比较好;投资者最好可以重点考虑繁华地段或成熟小区来保证日后升值。

 

四、缴纳税费明细

一、交易过程中需交费用

印花税:房价款的万分之五

二、申办产权证过程中需交费用

登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等

三、入住过程中需交费用

物业管理费及供暖费

四、办理按揭须缴纳的费用

保险费:财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。

五、办理公积金需缴纳费用

1、评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

2、保险费:财险:保险费=贷款额*年费率*年限系数

综合险:保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

 

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